Выгодно ли покупать недвижимость в России весной-летом 2024

1 июля 2024 года в России закончится действие программы льготной ипотеки для всех. То же самое будет и с семейной ипотекой. Планируется ли продление, какие есть альтернативы и стоит ли спешить с покупкой недвижимости весной и летом этого года, рассказываем в этой статье.

Какая ситуация на рынке недвижимости сейчас

В апреле 2024 года Центробанк России сохранил высокую ключевую ставку на уровне 16% годовых. Это непосредственно влияет на процент по ипотечным кредитам в банках. Так, в апреле в топ-20 банков в России можно было взять ипотеку на вторичное жилье в среднем под 16,94%. Из-за этого «вторичку» покупают неохотно, и цены на этот сегмент не растут.

А на новостройки пока действуют различные виды льготной ипотеки, например, семейная под 6% или льготная для всех под 8%. Сейчас около 90% займов в сегменте первичного жилья выдается по госпрограммам. Отсутствует здоровая конкуренция между новостройками и «вторичкой», и первые из-за высокого спроса стоят больше.

При этом правительство планирует сократить долю господдержки, и уже с прошлого года начало ужесточать условия для льготной ипотеки. Первоначальный взнос повысили с 20 до 30% и установили один максимальный размер льготного кредита для всех регионов в 6 млн ₽.

Эксперты отмечают, что из-за такой ситуации вырос интерес заемщиков к загородному строительству. Часто для семей дом площадью 80-100 квадратных метров в регионе или Подмосковье выгоднее, чем квартира в городе. В прошлом году число выданных займов на индивидуальное жилищное строительство увеличилось едва ли не на 300%, а спрос на готовые дома вырос более чем на 50%.

Если планируете жить за городом, в Газпромбанке можно взять ипотеку на строительство дома на своем участке или с покупкой земли — по низкой ставке и без поручителей. Рассчитать условия и оставить заявку можно сразу на сайте.

На ситуацию на рынке недвижимости влияет еще один важный фактор. В феврале 2024 года в России приняли законопроект о праве Центробанка РФ устанавливать лимиты на выдачу ипотеки. Речь о так называемых макропруденциальных лимитах — они будут распространяться на тех клиентов, которые уже имеют высокую долговую нагрузку. Так, ЦБ сможет получить новые полномочия уже с 1 июля.

Что будет с программой льготной ипотеки для всех

С начала июля закончится действие программы ипотеки с господдержкой для всех с льготной ставкой 8% годовых. Эксперты полагают, что ее не продлят, а останутся только адресные меры поддержки от государства, например, для многодетных семей.

Из-за большой популярности льготной ипотеки существенно выросли цены на новостройки: с 2020 года — на 80% (для сравнения, на «вторичку» — на 51%). Цены росли быстрее, чем доходы людей.

В Центробанке полагают, что из-за роста стоимости выгода от льготной ипотеки «растворилась». Новая квартира не стала доступнее. По оценкам в ЦБ, на средний годовой доход раньше люди могли купить восемь «квадратов», а сейчас только 6,5. Так, на 50 собственных «квадратов» семье нужно будет копить не шесть, а восемь лет, откладывая одну целую зарплату.

Кроме того, на льготную ипотеку действует повышенный первоначальный взнос. С декабря 2023 года клиентам нужно вносить минимум 30% собственных средств, в то время как раньше было 20%. Не каждый заемщик готов к таким вложениям.

Программа семейной ипотеки: продлят или нет?

А вот так называемую семейную ипотеку, действие которой закончится летом 2024 года, могут продлить, сохранив базовые параметры. Такую инициативу озвучил президент Владимир Путин в ходе Послания Федеральному собранию. По его словам, особое внимание нужно уделить семьям с детьми до шести лет. Для них льготная ставка кредита останется прежней — 6%.

Ставка по семейной ипотеке после 1 июля 2024 года для семей с детьми старше шести лет может быть повышена до 12%. Это один из вариантов, который сейчас обсуждается при разработке предложений в связи с продлением программы до 2030 года, утверждают источники, близкие к Минфину. Власти рассчитывают, что такая ставка отсечет заемщиков, которые покупают квартиры в качестве инвестиции, и позволит снизить долю господдержки для покупки квартир в новостройках.

Также продолжат действовать дополнительные меры поддержки для многодетных семей. Субсидии для них на погашение ипотеки продлили до 2030 года. Льготу могут получить семьи, в которых третий или последующий ребенок родится до 31 декабря 2030 года. Они смогут рассчитывать на поддержку в объеме до 450 тысяч ₽.

Что происходит с рынком загородной недвижимости

В связи с ростом цен на квартиры интерес россиян смещается к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). На покупку загородного дома также действуют льготные ставки по всем программам (льготная, семейная, сельская и т.п.) от 2 до 8%. По оценкам «Дом.рф», выдача ипотеки на ИЖС за прошлый год выросла более чем в 3,5 раза, всего было выдано 119 тысяч таких займов. Почти каждый четвертый дом строится с ипотекой.

Однако есть существенная разница при постройке дома в Подмосковье, Москве, Санкт-Петербурге, Ленинградской области и в регионах. Если человек намерен возвести жилье на заемные средства, например, в пределах МКАДа, ему будет сложно вписаться в бюджет — льготная ипотека ограничивает бюджет в 12 млн ₽. Купить участок и возвести на эти деньги почти нереально в текущей ситуации. В регионах лимит по программе — 6 млн ₽, однако этот бюджет даже для пригородов миллионников является более реальным.

Растущий спрос на загородную недвижимость тоже приводит к увеличению ее стоимости, а также росту цен на строительство — как на материалы, так и на рабочую силу. Тем не менее, поскольку больше денег у граждан не стало, это влечет за собой снижение качества жилья. Эксперты отмечают, что в этом году «каркасник» на винтовых сваях обойдется уже примерно в ту же сумму, что в 2023 году — более «основательный» блочный дом на ленточном фундаменте.

Что делать покупателю

Покупка жилья в текущей ситуации, несмотря на высокую ключевую ставку, не выглядит плохим решением. Во-первых, ипотека вряд ли станет выгоднее в ближайшее время. Даже несмотря на то, что согласно прогнозу Центробанка, в следующем году ставка может упасть до 8-10%. Такой прогноз реален при условии, что удастся снизить инфляцию до 4%. Но даже если он осуществится, можно будет рефинансировать ипотеку, оформленную в этом году.

Во-вторых, маловероятно, что подешевеет само жилье — застройщики не намерены снижать цены. Рынок находится в монопольной ситуации с несколькими компаниями и формируется во многом искусственно за счет льготных программ ипотеки. Парадокс заключается еще и в том, что если цены на квартиры пойдут вниз, люди будут меньше покупать, опасаясь приобретения неликвидной недвижимости.

В-третьих, в перспективе сложнее будет получить ипотеку. Эксперты предполагают, что на ситуацию с выдачей займов на покупку недвижимости может повлиять решение ЦБ по введению лимитов, о чем мы упоминали выше. Проще говоря, заемщикам с 1 июля станет гораздо сложнее получить одобрение ипотеки. Однако мера коснется только строящегося и готового жилья, а на ИЖС лимиты распространяться не будут.

В-четвертых, вскоре завершится программа льготной ипотеки для всех. До 1 июля есть возможность оформить ее по ставке 8% годовых. Например, в Газпромбанке можно легко подать заявку прямо сейчас онлайн, предварительно рассчитав удобные для себя условия в онлайн-калькуляторе. Здесь представлен широкий выбор объектов недвижимости, быстрый выход на сделку и минимум документов.