Что такое ипотека

В мае 2024 года во многих банках ставки по рыночной ипотеке превысили 20%. Несмотря на это, спрос на покупку недвижимости в кредит только вырос: в июне выдали ипотечных кредитов почти на 780 млрд ₽, что на 22,7% больше, чем за тот же месяц прошлого года.

Для тех, кто думает о покупке жилья, рассказываем, что такое ипотека, чем она отличается от кредита и какие условия нужно выполнить, чтобы ее получить.

Определение ипотеки

Что означает термин «ипотека»

В обиходе «ипотекой» называют долгосрочный кредит — когда человек занимает деньги у банка, чтобы приобрести дом или квартиру, а затем постепенно возвращает долг вместе с процентами. На самом деле речь идет об ипотечном кредите, а ипотека — это вид залога. Залогом выступает жилье, которое остается в пользовании должника.

Часто термины «ипотека» и «ипотечный кредит» используют как синонимы, как и в данной статье.

В чем разница между ипотекой и кредитом

Ипотека — это кредит, предназначенный для покупки недвижимости, которая служит залогом. Если вы не сможете выплатить долг, банк имеет право забрать жилье.

Кредит можно взять на любые цели: покупку автомобиля, ремонт, путешествия, лечение. Залог обычно не требуется, но процентные ставки, как правило, выше, чем у ипотеки.

Что такое процентная ставка по ипотеке

Процентная ставка по ипотечным кредитам в России зависит от ключевой ставки Центрального банка и не может быть ниже ее. Исключением являются государственные программы. С начала 2024 года ключевая ставка составляет 18%. Когда она повышается, займы становятся дороже. Однако условия по уже выданным кредитам не меняются.

У каждого банка есть несколько ипотечных программ с разными процентными ставками. Если вы не можете претендовать на специальные меры поддержки, ставка будет базовой.

Для тех, кто ищет выгодные условия по ипотеке, Газпромбанк предлагает различные программы, включая ипотеку на новостройки, вторичное жилье, а также на покупку и постройку домов. Есть специальные условия для ИТ-специалистов и жителей Дальнего Востока. Ипотечный кредит может быть оформлен на максимальный срок — 30 лет с первоначальным взносом от 20%. После подачи документов вашу заявку рассмотрят в течение 2 минут.

Условия на выдачу ипотеки

Чтобы получить ипотечный кредит, необходимо соответствовать определенным условиям, которые определяют банки. Эти условия включают в себя требования к виду покупаемого жилья, возрасту и доходу заемщика, наличию первоначального взноса и т.д. Рассмотрим главные условия для выдачи ипотеки.

Какую недвижимость можно взять в ипотеку

В ипотеку можно взять как готовые объекты, так и те, что находятся на стадии строительства. Это могут быть дом, квартира, земельный участок, часть недвижимости, таунхаус.

Главное, чтобы жилье было зарегистрированным в Росреестре, с узаконенной перепланировкой, не в аварийном состоянии и без обременений. При этом для новостроек важно, чтобы застройщик был надежным, и объект был построен в соответствии с проектной документацией.

Кто может оформить ипотеку

Для оформления ипотеки заемщик должен иметь гражданство России и быть совершеннолетним, хотя некоторые банки устанавливают минимальный возраст в 21 год.

Заемщик не должен быть старше начала пенсионного возраста — 60 лет для женщин и 65 лет для мужчин, работающих по найму. Предприниматели могут оформить ипотеку до 75 лет. Некоторые банки выдают такой кредит пенсионерам, но при условии, что он будет погашен до их 75-летия.

Также необходимо иметь хорошую кредитную историю, первоначальный взнос и стабильный доход, подтвержденный документами, такими как справка о доходах (2-НДФЛ) или налоговая декларация.

Чтобы повысить шанс на получение ипотеки, перед подачей заявки необходимо оплатить налоги и штрафы, по возможности, погасить кредиты. Также вы можете заявить о дополнительном доходе или увеличить первоначальный взнос.

Как выдается ипотека

На начальном этапе необходимо выбрать банк и ипотечную программу, соответствующую требованиям и возможностям заемщика. Следующий этап — подача заявки на ипотеку и документов в банк. У всех ипотечных программ есть онлайн-анкета. Не нужно идти в банк с пакетом документов.

Если одобрение получено, банк подписывает ипотечный договор, указывая объект залога — приобретаемую недвижимость. При этом заемщик должен иметь первоначальный взнос, деньги на страховку и другие расходы, например, на оплату госпошлины.

Далее — банк выдает оставшуюся сумму для покупки жилья. После оформления квартиры или дома в собственность, информация о залоге регистрируется в Росреестре. Только после полного погашения ипотечного кредита обременение снимается.

Основные документы для получения ипотеки

Для оформления ипотеки нужны паспорт, СНИЛС, справка о доходах — предоставляется в виде справки 2-НДФЛ или налоговой декларацией, если вы самозанятый и предприниматель. Мужчинам призывного возраста также необходимо иметь военный билет. Все эти данные вы можете автоматически подгрузить через Госуслуги при заполнении онлайн-анкеты, их не нужно вносить вручную.

Если подана заявка на одну из государственных ипотечных программ, то необходимо приложить документы, подтверждающие право на льготу. Например, для заявки на семейную ипотеку потребуется свидетельство о рождении несовершеннолетних детей.

Какой срок ипотеки выбрать

Как правило, минимальный срок ипотеки составляет 3 года, но может быть и 1 год, максимальный — 30 лет. Долгосрочная ипотека обычно имеет более низкие ежемесячные платежи, но в результате вы заплатите больше процентов за весь срок кредита. Однако благодаря длительному сроку ипотеки можно уменьшить ежемесячный платеж. Это может быть подходящим вариантом, если вы хотите сохранить ликвидность и иметь возможность инвестировать сэкономленные средства.

Например, если взять ипотеку на 5 млн ₽ на 15 лет под 9% годовых, ежемесячный платеж составит 50 700 ₽. Если же срок кредита увеличить до 20 лет, ежемесячный платеж снизится до 45 000 ₽.

Краткосрочная ипотека обычно имеет более высокие ежемесячные платежи, но вы платите меньше процентов в целом. Это будет хорошим выбором, если вы можете позволить себе большие выплаты и хотите быстрее избавиться от долга.

Есть и другой вариант — взять ипотеку на большой срок с удобным ежемесячным платежом, и по возможности вносить суммы, значительно превышающие его, тем самым меньше переплачивая по процентам.

При принятии решения рекомендуется проконсультироваться с финансовым консультантом, чтобы получить персонализированные рекомендации на основе вашей ситуации.

Возможно ли продать недвижимость в ипотеке

Продать жилье в ипотеке реально. Согласно Федеральному закону «Об Ипотеке (залоге недвижимости)», с одобрением банка вы имеете право на продажу жилья. После получения одобрения заключается предварительный договор с покупателем, и он погашает оставшийся долг по ипотеке.

Когда банк снимет обременение, вы сможете оформить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности.

Плюсы и минусы ипотеки

Недостатки ипотечного кредита заключаются в больших переплатах из-за длительного срока займа. Кроме того, важно учитывать, что продажа недвижимости, находящейся в ипотеке, может быть сложнее, так как на нее наложено обременение. Это означает, что банк или кредитная организация имеет право на нее до полного погашения долга при нарушении заемщиком обязательств по кредитному договору.

Однако главное достоинство ипотеки — это возможность купить жилье, не имея на руках полную сумму. При этом цена на ипотечное жилье остается фиксированной, в отличие от аренды, которая может дорожать из-за инфляции.

Еще одно преимущество ипотеки состоит в том, что процентные ставки по ней ниже, чем по потребительскому кредиту, а для некоторых категорий, таких как военные и семьи с детьми, доступны льготы.

Источники:

https://www.forbes.ru/finansy/514897-do-potolka-bazovye-stavki-po-rynocnoj-ipoteke-v-krupnejsih-bankah-prevysili-20

https://www.sravni.ru/ipoteka/info/chto-takoe-ipoteka/

https://frankrg.com/news/po-itogam-iyunya-2024-goda-obem-vydach-kreditov-sostavil-1-673-mlrd-rub#

https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=11000700

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/58727f4b5725ff172ce0a099a3b71078ca75ef96/

https://www.cbr.ru/hd_base/keyrate/

https://secretmag.ru/enciklopediya/chto-takoe-ipoteka-obyasnyaem-prostymi-slovami.htm5ba39dc99a79470e5e7a7293