Как продать квартиру в ипотеке: 5 сценариев

Представьте ситуацию: вы взяли ипотеку на 20 лет, а через два года жизнь круто изменилась и нужно продать квартиру. Например, родился ребенок или просто подвернулся другой выгодный вариант покупки. Но как продать ипотечную квартиру, чтобы все было по закону, и при этом не продешевить? Разбираем пять сценариев продажи для разных ситуаций.

Продавец сам выплачивает остаток долга

Для какой ситуации подходит. Продавец может закрыть ипотеку одним платежом.

Как действовать. Убедиться, что есть деньги на досрочное погашение займа — недостающую сумму можно занять или взять в кредит. После останется только предупредить банк о досрочном погашении и выплатить остаток долга.

Когда ипотека будет погашена, банк сам отправит документы на снятие обременения в Росреестр. Справку об отсутствии задолженности можно получить в мобильном приложении. Проверка в Росреестре займет 14 дней, после нее квартиру можно продавать.

Покупатель закрывает ипотеку продавца

Для какой ситуации подходит. Если банк не дал согласия на продажу, у продавца большая сумма долга, а у покупателя уже есть деньги на руках.

Как действовать. В этой ситуации продавец получает деньги на погашение ипотеки от покупателя как задаток за квартиру. Вот как нужно действовать:

• Заключить договор купли-продажи. В качестве задатка указывается сумма, которая нужна продавцу, чтобы закрыть ипотеку. Остаток денег продавец получит, когда переоформит квартиру на покупателя.
• Предупредить банк о досрочном погашении и выплатить остаток долга
• После погашения ипотеки банк сам отправит документы на снятие обременения в Росреестр. Получить справку об отсутствии задолженности можно в мобильном приложении
• Переоформить квартиру на покупателя. Для этого потребуется паспорт, договор купли-продажи и свидетельство о собственности. Подать заявление можно в МФЦ
• Получить от покупателя оставшуюся сумму по договору

Покупатель погашает долг продавца во время проведения сделки с участием банка

Для какой ситуации подходит. Если банк дал согласие на продажу.

Как действовать. Если выбрать этот вариант, покупатель погасит долг продавца во время заключения сделки и подписания договора. Для этого нужно найти покупателя, прийти в отделение банка и написать заявление о продаже квартиры в залоге. Следующие шаги такие:

• Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи, в котором прописываются все условия. Покупатель перечисляет банку полную стоимость жилья, а банк делит деньги на два счета — аккредитива. На одном хранится сумма, достаточная для полного закрытия задолженности. На втором — остаток, который продавец получит после оформления всех документов.

Расчет происходит через два аккредитива — безопасных счета, деньги на которых недоступны покупателю и продавцу до перехода права собственности.

• Документы по сделке передаются на регистрацию в МФЦ. Если документы в порядке и есть разрешение банка, там регистрируют переход права собственности в пользу покупателя
• Стороны передают банку документы, подтверждающие регистрацию права собственности
• После перехода права собственности банк закрывает ипотеку, выплачивает остаток денег продавцу и снимает обременение с квартиры

Покупатель берет ипотеку в банке продавца

Для какой ситуации подходит. Если покупатель собирается оформлять ипотеку. Это самый простой вариант для покупателя и продавца, ведь банк уже знает квартиру прошлого заемщика и залог уже у него. Риски минимальны, так как не нужно переводить деньги в сторонний банк.

Как действовать. Покупатель берет ипотеку на всю стоимость квартиры. После перехода права собственности банк закрывает ипотеку продавца и при необходимости выплачивает ему остаток денег.

Процедура почти такая же, как при обычном оформлении ипотеки:

• Покупатель собирает документы, подает заявку на кредит и получает одобрение
• Продавец подает заявление о продаже квартиры в залоге
• Продавец и покупатель заключают договор в офисе банка. Там же покупатель подписывает документы для получения ипотеки, а продавец — для досрочного погашения
• Если сумма, которую покупатель взял в ипотеку, больше, чем остаток долга продавца, то разница сохраняется в аккредитиве. Если покупатель берет сумму, равную долгу продавца, то банк просто закроет долг, когда квартира перейдет покупателю
• Банк снимает обременение с квартиры, регистрирует ипотеку покупателя и оформляет переход права собственности в Росреестре
• Если в ходе сделки банк открыл аккредитив, то после перехода прав продавцу переводят остаток денег. Если аккредитива нет, банк закрывает ипотеку продавца за счет ипотеки покупателя

Иногда вместе с долгом на покупателя переходят и другие обязательства — например, штрафы за просрочку платежей. В Газпромбанке продавец обязан погасить все задолженности до или во время сделки — в зависимости от решения банка.

Покупатель оформляет ипотеку в другом банке

Для какой ситуации подходит. Если покупателю не подходят условия ипотеки в банке продавца.

Как действовать. В зависимости от банка сценарии могут различаться. В Газпромбанке клиент может взять ипотеку на вторичную недвижимость, которая находится в залоге у другого банка. Это может быть квартира, таунхаус, апартаменты и земельный участок с жилым домом.

Важно, чтобы продавец соответствовал двум требованиям:

• У него не должно быть просроченной задолженности по ипотеке
• Остаток задолженности продавца не должен превышать 80% стоимости объекта

Если продавец подходит под эти условия, покупатель может обратиться в офис Газпромбанка и подать заявление на кредит. В случае, если банк продавца одобрит сделку, покупателю оформят ипотеку в Газпромбанке. Не нужно оформлять поручительство продавца или рефинансирование.