Марина Кудрявцева, Газпромбанк: «Ипотека остается востребованным продуктом»

Ведомости, 21 декабря 2022 года

Исполнительный вице-президент компании о перспективах ипотечного рынка

Два года подряд, в 2020 и в 2021 гг., в России рос объем ипотечного кредитования. В 2021 г. объем рынка достиг 5,8 трлн руб. В 2022 г. ситуация с ипотекой изменилась: резкое повышение ключевой ставки в марте привело к существенному падению объемов кредитования, в том числе ипотечного.

Однако постепенно шок прошел, ключевая ставка снизилась, и с июня мы снова наблюдаем высокий спрос на ипотечные кредиты. По нашим оценкам, из-за сильного обвала ипотечного рынка во II квартале 2022 г. результатов 2021 г. рынок не достигнет, но общая сумма ипотечного кредитования будет весьма существенной – порядка 4,7 трлн руб. (такой же прогноз делает исследовательская компания Frank RG). Это больше, чем, например, было выдано в 2020 г. (общая сумма выданных ипотечных кредитов тогда составила 4,5 трлн руб., по данным Frank RG. – «Ведомости&»), который тоже является одним из рекордных.

Несмотря на все пертурбации бурного 2022 года, мы видим, что ипотека была и остается востребованным продуктом. Свою роль в этом сыграли программы кредитования с государственной поддержкой. Они положительно сказались на рынке ипотечного кредитования, восстановление которого во втором полугодии 2022 г. произошло в том числе благодаря увеличению субсидируемого лимита по льготной ипотеке, запуску программы для IT-специалистов и расширению других программ государственного субсидирования.

Мы тоже не остались в стороне от этого процесса – стали первыми на рынке, кто сделал льготную ипотеку сверх субсидируемого государством лимита. Как правило, если заемщику нужна большая сумма, то он может привлечь недостающие средства на коммерческих условиях либо субсидировать ставку с помощью застройщика, т. е. за счет увеличения цены квартиры. Мы же разработали продукт, который позволял брать кредит по льготной ставке до 20 млн руб. без увеличения стоимости жилья. Сейчас максимальный лимит составляет 15 млн руб.

Спрос на ипотеку с господдержкой особенно вырос к концу года. Например, за ноябрь по сравнению с октябрем Газпромбанк нарастил объем выдач по ипотечным кредитам в рамках господдержки на 23%, на сумму более 1 млрд руб. Таким образом, общий объем продаж по льготным программам у нас превысил 6 млрд руб. Если смотреть детально, опережающими темпами в прошлом месяце по сравнению с октябрем росла «Дальневосточная ипотека» – объем выдачи по этой программе у нас увеличился на 68%, по программе «Ипотека для IT-специалистов» – на 23%, а по программе «Льготная ипотека» – на 20%.

Программы ипотечного кредитования на вторичном рынке тоже очень востребованы, несмотря на то что ставки по ним сейчас находятся на уровне 10–11% (против 6,5% по льготной ипотеке для новостроек). В нашем портфеле доля выдачи кредитов на покупку вторичного жилья в денежном выражении сейчас составляет 55–60% (в среднем по рынку на вторичное жилье в сентябре 2022 г. пришлось 54% выданных ипотечных кредитов, по данным Frank RG. – «Ведомости&»). По количеству выданных кредитов эта доля еще выше – около 70%.

На наш взгляд, это связано с тем, что во времена высокой неопределенности люди предпочитают вкладывать средства в уже существующие объекты недвижимости. С точки зрения инвестиций новостройки всегда несут в себе некоторый риск недостроя, и люди стремятся этот риск минимизировать.

Газпромбанк постоянно совершенствует свои процессы, облегчает клиентский путь, упрощает требования как к документам с информацией о заемщике, так и к документам по залогу. Это делает наш продукт привлекательным и для клиентов, и для партнеров – застройщиков и агентств недвижимости. Мы запустили автоматическое одобрение по объектам залога для вторичного рынка жилья, и уже для 20% клиентов этот этап занимает 1,5 минуты! При этом для первичного рынка автоматические решения по объектам у нас работают уже несколько лет.

Если говорить о других наших продуктах, то мы сейчас разрабатываем программу покупки в ипотеку квартиры, которая находится в залоге у другого банка. Скоро этот продукт будет предложен потребителям.

На наш взгляд, покупателям квартир не хватает мер государственной поддержки ипотеки на вторичном рынке. Льготная ипотека направлена в первую очередь на поддержку не покупателей, а застройщиков, поскольку строительный рынок дает большой мультипликативный эффект для экономики. На вторичном рынке логично было бы поддержать заемщика. Так, можно было бы запустить субсидирование ипотеки для льготных категорий граждан, семейных пар, учителей, врачей.

В некоторых регионах такие программы уже работают. Например, на Дальнем Востоке разрешается субсидирование недвижимости, приобретаемой у физического лица. Это сделано для того, чтобы осваивались территории Дальнего Востока. Механизмы все понятные, доступные, банки их знают и умеют с ними работать.

Сейчас популярность набирает индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Интересный тренд: раньше загородное жилье покупали как второе, а сейчас для многих людей оно становится первым объектом недвижимости. Этот тренд сформировала пандемия, поскольку именно в 2020 г. люди начали массово переезжать за город. В сентябре 2021 г., по данным Frank RG, на долю ИЖС приходилось 2% рынка ипотеки, а в сентябре 2022 г. – уже 4%. Потенциально этот рынок больше, чем рынок новостроек, но сейчас большая часть (по нашим данным, около 80%) индивидуальных домов строится так называемым хозяйственным способом (хозспособом) – самостоятельно либо с привлечением разных подрядчиков, еще около 10% – с привлечением одного подрядчика, который сдает дом под ключ. И менее 5% приходится на комплексную застройку строительными компаниями. Как правило, ипотечный кредит при этом не привлекается, поскольку оплата стройки осуществляется поэтапно, человек платит или из своих средств, или с привлечением потребительского кредита. Такой способ застройки особенно популярен в Краснодарском крае и Ленинградской области. Мы уверены, что и в остальных регионах вырастет число подобных проектов, потому что потребительский спрос перетечет из сегмента новостроек в загородную недвижимость. Многие строительные компании уже ориентируются на этот сегмент, включают его в свои стратегии.

Полагаю, что если правительство примет программу субсидирования ипотечной ставки для ИЖС, то она будет направлена в первую очередь на покупку дома в комплексной застройке. Государство заинтересовано в застройке территорий ликвидным жильем хорошего качества. А обеспечить его могут только крупные технологичные компании. Именно поэтому мы сейчас прорабатываем для наших клиентов программу кредитования ИЖС, собираемся запустить ее в 2023 г.

Секрет ипотечных программ со ставкой 0,01% прост: разницу между реальной и сверхнизкой ставкой банку компенсирует застройщик. За счет чего? За счет того, что цена квартиры становится выше, т. е. в конечном итоге за счет покупателя. Фактически заемщик приобретает квартиру по цене выше рыночной, чтобы уменьшить ипотечные платежи. И это может сработать, если выплачивать ипотеку весь срок, однако, если заемщику понадобится сделать досрочное погашение кредита или продать такую квартиру до истечения срока выплаты кредита, это может привести к серьезным финансовым потерям. Мы предлагаем нашим клиентам ставку 0,01% только на короткий срок – до одного года, чтобы дать заемщикам хорошие условия на погашение кредита в период строительства. После того как клиент получает ключи, он погашает кредит уже по стандартной ставке.

В целом, что касается Газпромбанка, мы фокусируемся на развитии ипотечных продуктов с учетом интересов клиента и опираясь на рыночные тренды. По ипотеке у нас амбициозные планы, которые мы намерены реализовать уже в ближайшем будущем.